想必好多朋友估计都住过民宿、家庭旅馆，而好多民宿都是直接在住宅楼里经营。好多业主会对在自己小区、楼栋里经营民宿持反对意见，因为经营民宿容易造成住客扰民、人员杂乱等问题，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活。

审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

01 律师说案

案例来源

陕西省西安市中级人民法院（2021）陕01民终22344号民事判决书。
刘某与张某，为某住宅小区的邻居。刘某与家人入住该小区，但张某房屋租给了他人，由某酒店公司用作经营民宿。

刘某诉至法院，要求酒店公司停止经营民宿。

而酒店公司，为自身这般辩解：公司在市场监督管理局进行登记，依法取得营业执照，合法合规，住宿登记系统与公安联网，符合相关规定，且该民宿也被市文化和旅游局评为舒适民宿。该民宿采用网上接单模式，有专人在小区门口迎接，不存在客人络绎不绝、异常吵闹的情形……

法院认为，酒店公司在未经业主同意的情况下，擅自在住宅中经营民宿，将住宅改变为经营性用房，已经违反《民法典》第二百七十九条的相关规定，故刘某要求酒店公司停止经营民宿，于法有据，予以支持。

02 律师说法

《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

解读

第一、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
如何认定“将住宅改变为经营性用房”？《最高人民法院公报》2014年第11期《张某诉郑某、中国某网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案》【裁判摘要】明确指出，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房。

本案中，酒店公司擅自将住宅房屋用作经营民宿，即属于将住宅改变为经营性用房，为法律所禁止。

第二、“有利害关系的业主一致同意”、“遵守法律、法规以及管理规约”，是业主能将住宅改变为经营性用房的两大前提。而且，“一致同意”必须是有利害关系的业主通过投票等方式明确表示同意，并全部表示同意。

该表决程序不可缺失，不能以“无人反对”等作为理由。否则，任一有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，法院均会支持。即，任一业主均享有“一票否决权”。

第三、“有利害关系的业主”，一般是指本栋建筑物内的其他业主。同一小区其他楼栋的业主，若能“证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”，也可包含在内。

03 律师提醒

第一、住宅楼里经营民宿，首先影响的是业主生活和小区管理。除了极易导致住客扰民、人员杂乱等情形之外，如果处在疫情等非常时期，民宿不甚严格的人员管理，会为小区业主、疫情防控带来极大隐患。

第二、民宿虽具有价格便宜等优势，但民宿住客却因此面临相关风险。民宿在消防、卫生等方面的不达标或不严格，或成为价格便宜的应有之义。

第三、民宿房主，也会面临相关风险。经营民宿很可能会对原有户型进行改造、民宿住客的高流动性……均可能引发相关纠纷。届时，房主很可能脱不了干系。尤其是，如果户型改造的时候，拆破坏了承重墙，更是不堪设想。

第四、未经业主一致同意，酒店公司在住宅楼擅自经营民宿，则会面临随时被关停的风险。业主诉至法院，要求停止经营民宿，本案及很多案例中，业主均获得了法院支持。那么，酒店公司的前期投入自然打了水漂，也会导致与房主的租约纠纷。

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