针对偏远楼盘所面临的交通不便、配套不成熟等不足，开发商往往会采取“价格+服务”的策略进行销售。比如：针对交通不便，开发商在销售时可能就承诺交房后会提供楼巴服务，便于业主出行。
入住后，购房者发现根本没有所谓的楼巴服务，或者提供的楼巴服务并非当初所宣传，满足不了基本的通勤需求。
此时，该怎么办？希望今天的案例能给各位一些警醒与启示。
审稿人：刘军律师
编写人：张双建律师
01 律师说案
广东省珠海市香洲区人民法院(2021)粤0402民初8995号民事判决书、广东省珠海市中级人民法院（2021）粤04民终4409号民事判决书。
购房者钟某将开发商诉至法院，要求：开发商提供楼盘穿梭巴士，两年免费（开行时间、站点、班次等有具体要求）；开发商赔偿违约金若干；等。
开发商售楼时，在广告宣传中提到开发商提供私家楼巴。
比如，宣传海报、宣传折页、宣传视频、外墙广告等，载有“社区提供品牌免费楼巴，无缝对接三大口岸，确保国际居民无忧通勤”、“私家巴士保驾业主出行”等内容。
比如，微信公众号在交通配套栏目载有“自建社区私家楼巴，无缝对接口岸”“在特定期内无偿提供……轻松往返于……特设六辆某品牌穿梭巴士南北两条线路。每十分钟一趟……”等内容。
购房合同中，未见关于穿梭巴士设置的条款；补充协议中，约定“销售广告仅作为参考，广告内容不属于要约”。
购房者称，在购买时知道楼盘所处位置交通在近几年都是会比较差，当初决定购买该商品房，正是因为看到有免费楼巴，在三大口岸及某商都可以乘坐，会大大降低生活成本。
入住后，购房者发现，楼巴的班次、时间、数量等完全不能满足业主需求。从楼盘出发的只有6趟车，一两个小时才一趟，早上9时才出发，业主都已经上班了，根本无法使用该车辆，下班16时30分就结束车辆运行，业主5:30-6:30才下班也无法使用。自2018年以来，众多业主为穿梭巴士、配套设施等情况向政府部门反映情况，也与开发商、物业、社区等进行了多轮会谈，但开发商一直拒绝履行。
开发商则称，涉案楼盘总户数为1680余户，现仅有400余户入住，减去有私家车出入及乘公交出行的业主，有乘楼巴出行需求的业主数量极少，根据楼巴司机的乘车记录记载显示，乘坐楼巴的业主人数不多，大部分班次都是少于三人乘坐，很多班次甚至是空车运转，造成极大的资源浪费，这说明多数已入住的业主对乘坐楼巴的需求不高，目前楼巴时间的安排已满足业主的需要。购房者关于楼巴发车和间隔时间的诉请，将造成资源严重浪费。
一、二审法院均认为：开发商提供的楼巴服务不符合广告承诺，构成违约，酌定开发商向购房者支付违约金12209.87元（总房价的0.5%）。
第一、法院认为，开发商楼巴服务的宣传广告应当视为要约，双方签订合同后应当视为合同内容。
1、开发商在销售期间，在相关广告宣传均提到提供私家楼巴，且在微信公众号中对楼巴的车辆数量、开行频率、往返地点、费用等进行了明确的说明。因此，该私家免费楼巴服务的宣传广告中关于楼巴的说明具体确定，应认定为开发商就商品房相关配套设施所作的说明和允诺。
2、楼盘的位置处于主城区边缘，自购房合同签订至今周边公共交通设施尚不完善，公交线路较少，网约车不愿前往提供服务，居民日常出行除私家车外，选择空间有限。业主多为港澳人士和在珠海市区横琴上班的本地居民，在公共交通不足的情况下，开发商在销售广告中关于提供免费楼巴的宣传直接决定了案涉楼盘的交通便利程度、宜居程度，对购房者作出购买决定和房产价格具有重大影响。
第二、法院认为，开发商目前提供的楼巴服务不符合广告承诺，构成违约，应当承担违约责任。
1、开发商在交楼后向业主提供了楼巴服务，目前有3辆楼巴、设置了12个往返班次，但根据实际入住率安排了发车频率。然而，分析上述楼巴时间表，可以明确看出楼巴在楼盘的发车时间、口岸及某商都返回收车时间，均无法为正常上、下班的业主提供出行服务，不能满足业主基本生活需要。
2、而且，在业主向开发商、物业等反映关于楼巴设置的要求后，开发商未对发车、收车时间作出调整。
1、法院认为，购房者诉请要求的楼巴起始及结束时间、班次频率、服务年限不适于强制履行。购房者提出由业主聘请第三方运输服务公司提供楼巴服务在现实中也存在操作困难。故法院对该项要求不予支持。
2、法院综合考虑目前开发商已提供免费楼巴情况及对房产价值、业主生活的重大影响，酌定开发商按照房价的0.5%向购房者支付违约金。
今天的案例以及其他“房地产广告宣传与违约责任”案件，经常会引用如下的司法解释。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第一、一般而言，广告宣传仅为要约邀请，不会成为也不会被视为合同内容，自然不会产生违约责任。
第二、在满足特定条件的情况下，广告宣传会被认定为是合同内容：1、房屋及相关设施位于商品房开发规划范围内；2、广告宣传中有着具体确定的说明和允诺；3、广告宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
第三、需要注意的是，司法实践中，法院在认定广告宣传成为合同内容时，并不会拘泥于同时满足上述三个条件。
1、“位于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，可能不是必要条件。
（1）园林广场、泳池等配套设施属于“商品房开发规划范围内”，对于此类卖点的广告宣传，若能满足后两项条件，则可能被认定为构成合同内容。
（2）学区、本案所涉楼巴服务等，严格意义上都不属于“商品房开发规划范围内”，对于此类卖点的广告宣传，若能满足后两项条件，也可能被认定构成合同内容。
2、何为“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”？这一条件相对主观，往往需要法官基于案情，并结合楼盘的价值、房地产行业知识等进行综合判断。
3、何为“具体确定的说明和允诺”？针对楼盘楼巴等配套服务，本案例提供了一定的参考标准——对车辆数量、开行频率、往返地点、费用等进行明确的说明。
该观点可以与山东省青岛市中级人民法院（2022）鲁02民终4890号民事判决书中的观点进行印证——“购房者郝某证实开发商承诺开通小区专项巴士的证据为两张印有‘xx项目专享温馨巴士’等内容的宣传图片，证据形式上存在瑕疵，无法确认图片的真实性和完整性。即便购房者郝某提供的该宣传图真实、完整，从两张宣传页所载内容来看，该宣传页并不具备合同成立的必备条款，承担义务的主体、巴士开通时间等合同内容均不明确，也没有业主购房或收房后即与业主（特定主体）订立运输合同的意思表示……”。
第四、就“位于开发规划范围内的房屋及相关设施”，作进一步展开。
本案例提到的楼巴服务，尚可理解为规划范围内服务设施的合理延伸，归入“开发规划范围内的房屋及相关设施”，因此，适用上述司法解释尚算严谨。但是，由于学区房所对应的学校属于该项目周边的配套设施，不属于“商品房开发规划范围内”，所以，关于学区房的广告宣传能否适用上述司法解释以认定开发商承担违约责任，在实践中存在一定的分歧。针对这一分歧，相关案例从“缔约过失责任”入手，适用《民法典》第五百条，在法律适用层面找到了解决路径。
《民法典》第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
比如，在 “张某某、杨某诉绵阳市某公司商品房预售合同纠纷案”中（绵阳法院2023年度十大典型案例之案例一），四川省绵阳市中级人民法院（二审法院）有如下阐述：
第一、绵阳市某公司所宣传的学校属于该项目周边的配套设施，但不属于该项目“商品房开发规划范围内”的相关设施。有关学区的划定属于教育行政部门职权范围，绵阳市某公司有关学区房的宣传内容不应认定为要约，绵阳市某公司承担赔偿责任的性质不属于违约责任。
第二、绵阳市某公司在合同缔结过程中虚假宣传学区房，违反了如实告知的先合同义务，给买受人造成了信赖利益损失，应当向买受人承担缔约过失责任。
第三、一审判决适用法律有误，应予纠正，但一审法院根据本案情况酌定绵阳市某公司向买受人赔偿损失1万元的判决结果正确，应予维持。故二审判决驳回上诉，维持原判。
第一、基于本案，对于开发商，我的建议是“充分评估+言出必行”。
对于广告宣传所表达的内容，开发商有必要进行充分评估，切不可为了促进销售而轻易承诺，导致交房之后无法说到做到。
以本案为例，法院判决开发商向购房者钟某支付违约金12209.87元（总房价的0.5%），如果考虑到可能带来的示范效应，那么，该数额乘以楼盘总户数1680余户，开发商面临的风险可想而知。
第二、本案例更值得购房者思考。对于购房者，我的建议如下：
现实中，购房者往往体现出“重广告、轻合同”，容易被广告和销售说辞吸引，而对于合同只是签字捺印了事，对其中的相关内容甚至都没有看过。因此，再次提醒各位购房者——广告宣传要重视，合同内容更要重视，不然易于陷入“广告中承诺，合同中推脱”的困局。
购房者在维权时，若能提供充足的证据材料，不仅有助于法官了解案情，便于案件审理，还能体现出购房者对广告宣传中承诺的内容非常重视，有助于法官认定“广告宣传对购房者决定订立购房合同及房屋价格的确定有重大影响”。
购房者可以保留的相关证据，包括但不限于：各类广告宣传（报纸、电视、户外、网站、自媒体、官方网站、官方微信号、官方视频号）；现场的相关展示和宣传（沙盘、海报、折页、楼书、户型图、样板间、楼体、围挡）；和销售人员的沟通记录；销售人员发布的朋友圈、小视频。
（1）购房时：如果，广告宣传内容仅为笼统的说明，甚至合同中还有“广告宣传不作为合同内容”等约定，那么，看重广告宣传中某卖点的购房者，可能就需要三思而后行——该卖点很可能只是说说而已。
（2）维权时：即便广告宣传中的某项承诺被认定为构成合同内容，但是，对于开发商承担的违约责任，法院一般会综合判断。即，法院判决开发商承担违约责任的方式及违约金数额，很可能不如购房者预期。以本案为例，法院认为，依据如下法律规定，购房者诉请要求的楼巴起始及结束时间、班次频率、服务年限不适于强制履行。换言之，购房者不只是获赔了低于预期数额的违约金，而且，还要接受低于购房时所预期的楼巴服务。
《民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
最后提醒：知法、懂法、用法，以法律护航美好生活。买房置业是人生大事，建议全程有专业人士把关。
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